Radiografía y situación de la demanda de viviendas en España
¿Dónde están los chollos de los que todo el mundo habla y pocos han visto?
La economía, la sociología y más recientemente una gran pandemia, han influido en el volumen y el tipo de vivienda que nos demandan en las inmobiliarias. Lo que nunca falta es la petición de bueno, bonito y barato, o el “chollo” como lo denominan muchos clientes, algo de lo que todo el mundo habla y pocos han visto.
De momento la realidad es que mientras siga fluyendo la financiación, seguirá habiendo demanda de viviendas. En los más de 20 años que llevo en este sector, ese ha sido siempre el factor clave. Las razones son obvias, el esfuerzo para comprar vivienda es enorme, en 2022 según un estudio de UVE Valoraciones, una familia necesita la renta de 6,32 años de media para adquirir una vivienda en España, y esto también va por barrios, desde los 2,47 años en Puerto Llano, pasando por los 8,83 años en Madrid y 7,8 años en Barcelona o llegando hasta los 17 años de esfuerzo que se requiere para comprar una casa en Santa Eulalia, Ibiza.
Los tipos de interés últimamente en subida libre están dejando mucha demanda fuera del mercado o rebajando los requisitos por no cumplir el ratio de endeudamiento del 35% sobre los ingresos netos. Esto provoca que los clientes hayan bajado su presupuesto o pospuesto la compra sine die, y como parece que los precios se resisten a bajar dada la falta de oferta de viviendas, creo que redundará en una bajada del volumen de ventas.
La tasa de ahorro en España creció mucho durante la pandemia, unido a unos intereses muy bajos, permitió que muchas personas se lanzaran a comprar vivienda. Recientemente ese ahorro se ha visto mermado, por lo que son bienvenidas iniciativas públicas como la que ha lanzado la Comunidad de Madrid avalando a jóvenes un porcentaje de la financiación hasta el 95% del valor de la vivienda dada la dificultad que tienen para acceder a la compra de vivienda.
Según un estudio de FAI, el perfil de comprador más habitual en 2022 ha sido el de parejas entre 40 y 50 años cambiando de casa. El 77% de la demanda era vivienda habitual, y ha repuntado la compra para inversión. El 16% de las compras se hicieron sin financiación, 10 puntos más que en 2021. En vivienda habitual el 66% proviene de demanda nacional, y cambia mucho en segunda residencia y en inversión donde los extranjeros compran el 44% y el 70% respectivamente.
Concretamente en barrios de lujo de grandes ciudades, la demanda de viviendas por parte de extranjeros especialmente de países latinoamericanos se ha disparado, provocando burbujas inmobiliarias, muy concentradas en algunas zonas.
En cuanto a las preferencias, hemos notado un cambio en los requisitos, salvando el precio que es el factor clave, la ubicación antes era casi lo más importante, ahora se es más flexible siempre que la comunicación por transporte público sea adecuada.
La ubicación es importante, pero la comunicación por transporte público se ha convertido en factor clave.
Cada vez importa más la luz, falta de ruido, terrazas y amplitud de las estancias. Esto viene influido por cambios derivados de la época de pandemia y sus consecuencias, principalmente el teletrabajo. Hemos pasado de los pasillos infinitos y el salón para “visitas” que casi nadie utilizaba, a viviendas con estancias cada vez más abiertas uniendo las zonas comunes, sin pasillos y mucho más funcionales.
La sostenibilidad y los gastos mensuales influyen cada vez más. Antes no importaba tanto el tipo de calefacción o la calidad de los aislamientos, ahora y con los precios de la energía por las nubes, cada vez más. “Recuerdo que mi padre, inmobiliario desde los años 60, contaba que lo que demandaban sus clientes al principio eran viviendas sin ascensor ni calefacción, porque querían minimizar los gastos al límite debido a la situación económica. Por supuesto no estamos en esa situación, pero sí que hemos vuelto a fijarnos mucho en esos gastos mensuales que tanto influyen en nuestra economía personal”.
Las viviendas para reformar están siendo adquiridas en gran número por empresas que las compran, reforman y venden. Tal es la moda que hasta tiene nombre: “Flipping inmobiliario”, además favorecido por una fiscalidad reducida, 2% ITP en algunas comunidades como Madrid o Andalucía, beneficioso para todos, puesto que la Administración recauda dos veces el mismo impuesto en un periodo corto de tiempo y además ayuda a renovar el parque tan antiguo de viviendas, que tiene una media de 45 años de antigüedad. Gracias a esta oferta de viviendas acorde a los gustos actuales, cada vez hay más compradores que optan por no reformar.
En 2021 y 2022 ha aumentado el volumen de venta de viviendas, 518.000 y 606.000 respectivamente, aunque todavía no llegamos a las 730.000 que se vendieron en 2007. En 2022 el 82% es de segunda mano en el año 2022 lo que confirma la escasez de vivienda de obra nueva.
Otra tendencia al alza es la demanda de locales para cambio de uso a vivienda. Se unen circunstancias como el aumento de locales vacíos a precios más asequibles y la falta de oferta de viviendas. Ayudará a regenerar ciertas áreas de las ciudades y aumentar la oferta de viviendas, aunque en Madrid se está viendo amenazada por la intención de aumentar la superficie mínima de vivienda a 40 metros, lo que hará inviable muchos proyectos.
La disponibilidad de locales al alza y escasez de vivienda disponible, están propiciando la demanda de cambio de uso.
La demanda de alquiler crece con respecto a la compra, la disminución del 35% en la oferta de viviendas en alquiler ha provocado un aumento de precios. Será necesario aumentar la seguridad jurídica de los propietarios y paralizar el exceso de legislación e intervencionismo para que se equilibre el mercado de oferta y demanda. Hemos detectado que la rotación de viviendas está ralentizándose, los inquilinos prefieren prorrogar los contratos durante más tiempo. Soluciones como la del coliving o traslados a poblaciones más pequeñas están en auge.
Algo común hoy en día tanto en venta como en alquiler es la escasez de oferta para cubrir la demanda, principal razón detrás de la subida de precios.
Ana Solozábal
Directora ASB inmobiliaria
Vicepresidente AMADEI